Coût réel d’un achat immobilier à Maurice en 2026 : droits, notaire, frais cachés et budget global

Le prix affiché d’un bien n’est jamais le coût final. Lors d’une acquisition immobilière à Maurice, un acheteur — surtout non-citoyen — doit intégrer droits d’enregistrement, honoraires de notaire, éventuels frais d’agence, coûts bancaires et règles de paiement spécifiques. Sous-estimer ces postes conduit à des écarts de budget de plusieurs dizaines de milliers d’euros ou de dollars.

Ce guide 2026 détaille les postes de dépense réels, les changements récents et la façon de construire un budget global fiable.

1. Le prix d’achat n’est que le point de départ

Deux notions à distinguer dès le départ :

• Prix du bien : montant convenu avec le vendeur ou le promoteur.
• Coût complet d’acquisition : prix + droits + notaire + frais annexes + éventuels coûts de financement et de mise en conformité.

Pour un non-citoyen, s’ajoutent des contraintes de traçabilité des fonds et, dans la plupart des cas, le respect de la règle 85/15.

2. Droits d’enregistrement 

Les droits d’enregistrement applicables aux non-citoyens sur les acquisitions immobilières concernées sont de 5 % du prix d’achat (sous réserve des textes exacts applicables à la date de l’acte).

Points clés :

• Le calcul se fait sur le prix déclaré (ou la valeur retenue par l’administration si elle est supérieure).
• Ce poste seul peut représenter une somme très significative sur un bien à 400 000 $, 600 000 $ ou plus.

Exemple simple :

 

Bien à 500 000 EUR → droits d’enregistrement à 5 % = 25 000 EUR.

Ce seul chiffre change déjà la rentabilité et le budget d’apport.

3. Honoraires de notaire

Le notaire est obligatoire pour l’acte authentique. Ses honoraires sont réglementés et se calculent selon un barème lié au prix de la transaction.

Ordre de grandeur 2026 :

Comptez en pratique souvent entre 1 % et 2 % du prix (parfois un peu plus ou un peu moins selon le barème exact et la complexité du dossier). Des frais de formalités et de recherches s’y ajoutent.

Sur un bien à 500 000 USD, il n’est pas rare que le poste notaire + formalités se situe dans une fourchette de 5 000 à 12 000 USD environ, selon les cas. Toujours demander un devis précis avant de s’engager.

4. Frais d’agence

Lorsqu’une agence intervient :

• Les honoraires sont librement convenus.
• Ils peuvent être à la charge du vendeur, de l’acheteur, ou partagés, selon l’accord.
• En pratique, sur le marché des non-citoyens et des programmes, une partie des frais peut déjà être intégrée ou négociée dans le prix.

Ne jamais considérer qu’il n’y a « aucun frais d’agence » sans le vérifier noir sur blanc dans le mandat et dans l’offre d’achat.

5. La règle 85/15 et le coût du change

Pour de nombreuses acquisitions par des non-citoyens dans les schémas agréés, la règle dite 85/15 s’applique :

• Environ 85 % du prix doivent être payés en roupies mauriciennes au promoteur / vendeur (après conversion de devises transférées de l’étranger).
• Les 15 % restants peuvent être réglés selon les modalités prévues (devise ou roupies, selon les cas).

Impact budgétaire :

• Frais de transfer bancaire international
• Spread de change (différence entre le taux affiché et le taux réellement obtenu)
• Éventuels frais de tenue de compte ou de compliance bancaire

Sur une transaction de plusieurs centaines de milliers de dollars, un écart de change de 1 à 2 % représente déjà plusieurs milliers de dollars. Il faut le budgéter.

6. Frais bancaires et de financement

Si l’acheteur emprunte localement ou mobilise des fonds via une banque mauricienne :

• Frais de dossier
• Frais d’évaluation du bien
• Éventuels frais de garantie / hypothèque
• Assurance emprunteur (si exigée)

Même en cas d’achat comptant, les banques appliquent des frais de réception de fonds internationaux et de compliance (KYC/AML), surtout sur des montants élevés.

7. Autres postes souvent oubliés

Ces postes ne changent pas à eux seuls la faisabilité d’un projet, mais ils grignotent la trésorerie et la rentabilité.

8. Exemple de budget global (illustratif)

Hypothèses :

• Prix du bien : 500 000 USD
• Acheteur non-citoyen
• Droits d’enregistrement : 5 %
• Notaire + formalités : ~1,5 %
• Frais de change & transferts : ~1 %
• Agence : négociée / déjà intégrée côté vendeur
• Pas de crédit local

Écart par rapport au prix affiché : +8 % environ.

 

Sur des biens plus chers ou avec crédit, l’écart peut être du même ordre ou supérieur.

9. Spécificités selon le type de bien

• Programme neuf (PDS / Smart City, etc.) : échelonnement des paiements, parfois retenues de garantie, frais de livraison et de mise en conformité à anticiper.
• Revente : droits d’enregistrement + notaire dès la signature ; éventuels travaux ou mise aux normes à budgéter.
• Bien avec permis de résidence lié : vérifier si des frais de dossier EDB ou de renouvellement s’ajoutent dans le temps.

10. Comment construire un budget fiable en 2026

1. Partir du prix net vendeur / promoteur.
2. Ajouter systématiquement 5 % de droits d’enregistrement (non-citoyens, sous réserve des textes en vigueur à la date de l’acte).
3. Demander un devis notaire précis.
4. Estimer 0,5 à 1,5 % de frais de change et de transfert selon la banque et le pays d’origine des fonds.
5. Prévoir une enveloppe « divers + due diligence » de 1 à 2 %.
6. Si crédit : ajouter frais de dossier, expertise et coût du financement.
7. Si objectif locatif : intégrer les frais de mise en location et de gestion.

Ne signez jamais une offre sans avoir une vision chiffrée du coût complet.

Foire aux questions 

Quel est le principal coût en plus du prix d’achat à Maurice pour un étranger ?

Les droits d’enregistrement s’élèvent à 5 % de la valeur du bien pour les non-citoyens. Un taux spécifique de 10 % s’applique uniquement dans des cas très rares et particuliers (tels que certains transferts portant sur les terres de l’État / Pas Géométriques ou certains droits de mutation immobilière spécifiques à la charge du vendeur).

Combien faut-il prévoir de budget total au-delà du prix affiché ?

En pratique, souvent 10 à 15 % de plus, parfois davantage avec le change, le notaire et les frais annexes.

La règle 85/15 coûte-t-elle cher ?

Elle n’ajoute pas un « droit » supplémentaire, mais elle impose de convertir la majeure partie des fonds en roupies, ce qui génère des frais de change et de transfert.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Le barème est réglementé. On peut demander un devis détaillé et clarifier les formalités incluses, mais il ne s’agit pas d’une négociation libre comme des honoraires d’agence.

Faut-il budgéter différemment neuf et ancien ?

Oui. Le neuf implique souvent un échelonnement et des frais de livraison ; l’ancien concentre droits et notaire à la signature, avec éventuels travaux.

Vous voulez chiffrer précisément un projet d’achat à Maurice ?

Property Mauritius accompagne les acheteurs mauriciens et étrangers sur la construction du budget complet, la sélection de biens et le respect du cadre légal jusqu’à la signature.

Contactez l’agence Property Mauritius à Pointe-aux-Canonniers pour un échange personnalisé et confidentiel.