PDS, IRS, RES, Smart City, G+2 : quel schéma choisir pour investir à Maurice en 2026 ?

Un non-citoyen ne peut pas acheter librement n’importe quel bien à Maurice. L’acquisition résidentielle hors cadre agréé est fermée. Les seules voies légales passent par des schémas approuvés par l’Economic Development Board (EDB) ou des dispositifs spécifiques comme les immeubles G+2.

En 2026, les principaux outils restent :

• PDS (Property Development Scheme)
• IRS et RES (surtout en revente)
• Smart City Scheme
• G+2 (appartements dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée)
• Et, selon les cas, d’autres dispositifs liés (IHS, etc.)

Ce guide compare les schémas pour vous aider à choisir selon votre objectif : résidence principale, investissement locatif, ou les deux.

1. Pourquoi les schémas existent-ils ?

Maurice distingue clairement :

• Les citoyens / résidents mauriciens (accès plus large au foncier et à la revente hors schéma)
• Les non-citoyens (accès conditionné à des programmes agréés ou à des catégories précises)

Les schémas permettent d’ouvrir l’investissement étranger tout en gardant un contrôle sur le type de biens, les zones et les montants. En contrepartie, l’achat dans un schéma éligible ouvre souvent un permis de résidence mauricien pour l’acheteur, son conjoint et les enfants à charge (sous conditions, notamment le seuil de 375 000 USD).

2. PDS – Property Development Scheme (le dispositif principal aujourd’hui)

Pour qui : la majorité des nouveaux programmes ouverts aux étrangers.

Caractéristiques :

• Schéma le plus utilisé pour les projets neufs
• Villas, appartements, ensembles résidentiels
• Seuil classique pour la résidence : 375 000 USD (ou équivalent)
• Permis de résidence lié à la détention du bien
• Règles de paiement (dont 85/15) et de traçabilité des fonds

Avantages :

• Offre neuve et variée
• Cadre clair pour les non-citoyens
• Accès à la résidence pour la famille

Limites :

• Prix souvent positionnés à partir du seuil EDB et au-delà
• Qualité très variable selon le promoteur et l’emplacement
• Charges de copropriété et livraison à anticiper

Verdict 2026 : c’est le schéma de référence pour la plupart des acheteurs étrangers qui veulent du neuf.

3. IRS et RES – surtout du marché secondaire

IRS (Integrated Resort Scheme) et RES (Real Estate Scheme) ont été les grands dispositifs des années précédentes. En 2026, on ne lance plus (ou très peu) de nouveaux projets sous ces labels. Le marché est essentiellement un marché de revente.

Caractéristiques :

• Biens souvent situés dans des domaines premium ou semi-premium
• Accessibles aux non-citoyens en revente sous conditions
• Qualité et emplacements parfois excellents (premières lignes, golf, etc.)

Avantages :

• Stock existant de standing
• Possibilité de trouver des biens déjà livrés et « ce que l’on voit »
• Certains emplacements très recherchés

Limites :

• Moins de choix neuf
• Prix de revente qui intègrent déjà la rareté de certaines adresses
• Due diligence importante (charges, état, règlement de domaine)

Verdict 2026 : intéressant en revente si l’adresse et le prix sont justes. Ce n’est plus le véhicule principal du neuf.

4. Smart City Scheme

Pour qui : acheteurs orientés cadre de vie moderne, services, et parfois proximité des emplois / écoles (notamment autour du centre).

Caractéristiques :

• Projets urbains intégrés (résidentiel + services, parfois bureaux, commerces)
• Ouverts aux non-citoyens sous conditions EDB
• Souvent positionnés sur des zones stratégiques (dont le centre / Moka / Ébène et d’autres pôles)

Avantages :

• Concept « ville » ou quartier intégré
• Bien adapté à une résidence principale longue durée
• Cadre juridique clair pour les étrangers

Limites :

• Moins « bord de mer » par nature (selon les projets)
• Dépendance à la qualité réelle de l’exécution du master plan
• Ticket d’entrée souvent aligné sur le seuil résidence

Verdict 2026 : excellent pour une logique de vie à l’année, familles et cadres. Moins pertinent pour un pure play « plage + saisonnier ».

5. G+2 – appartements en immeuble

Pour qui : investisseurs ou résidents qui ciblent des appartements dans des immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, sous conditions de prix minimum (historiquement autour de 6 millions de roupies, sous réserve des seuils en vigueur).

Caractéristiques :

• Dispositif spécifique pour certains immeubles collectifs
• Permet à des non-citoyens d’acquérir des appartements hors des grands domaines PDS/IRS classiques, sous conditions
• Marché plus urbain ou semi-urbain selon les localisations

Avantages :

• Accès à un stock d’appartements différent que celui des villas 
• Parfois des tickets plus accessibles que les villas PDS premium

Limites :

• Conditions strictes (hauteur de l’immeuble, prix minimum, etc.)
• Qualité très variable
• Moins de « signature domaine » que PDS ou IRS

Verdict 2026 : option utile sur certains segments d’appartements, à condition de vérifier scrupuleusement l’éligibilité.

6. Tableau comparatif synthétique 2026

7. Comment choisir selon votre projet ?

Vous voulez une résidence principale pour la famille ?
 

→ Priorité Smart City (centre) ou PDS bien situé (selon écoles et services).

Évaluer Moka / centre vs côte selon le rythme de vie.

Vous voulez un bien bord de mer + éventuelle location saisonnière ?

 

→ PDS côtiers ou bonne revente IRS/RES.
Comparer Nord (Grand Baie), Ouest (Flic-en-Flac / Tamarin) et Est.

 

Vous voulez du premium / golf / domaine ?

→ Reventes IRS ou PDS haut de gamme (Sud, certaines adresses Est ou Ouest).

Vous voulez un appartement plutôt qu’une villa ?

→ G+2 éligible ou appartements en PDS/Smart City.

Vous êtes strictement investisseur rendement ?

 

→ Croiser schéma + micro-emplacement + charges + demande locative réelle.

* Le schéma seul ne fait pas le rendement.

8. Points de vigilance communs à tous les schémas

• Le seuil de 375 000 USD (ou équivalent) reste la référence pour ouvrir le permis de résidence lié à l’achat dans la plupart des cas.
• Les droits d’enregistrement pour les non-citoyens sont à 5 %.
• La règle 85/15 et la traçabilité des fonds s’appliquent dans de nombreuses transactions.
• Le permis de résidence est lié à la détention du bien : la revente met fin au titre (sous réserve des règles en vigueur).
• La qualité du promoteur, du domaine et du micro-emplacement compte plus que le label du schéma.

9. Foire aux questions 

Quel est le meilleur schéma pour un étranger en 2026 ?

Il n’y a pas de « meilleur » schéma universel. Le PDS est le plus courant pour le neuf. Le Smart City convient très bien à une résidence principale. Les IRS/RES intéressent surtout en revente premium.

Peut-on encore acheter en IRS ou RES ?

Oui, principalement en revente. Les nouveaux projets se font surtout sous PDS ou Smart City.

Le G+2 donne-t-il droit à la résidence ?

Sous conditions de prix et d’éligibilité de l’immeuble. Il faut vérifier chaque bien au cas par cas.

Smart City est-il réservé au centre de l’île ?

Non, mais plusieurs projets structurants se situent dans ou près du centre (Moka / Ébène et zones associées). D’autres pôles existent selon les autorisations EDB.

Le schéma influence-t-il les droits d’enregistrement ?

Le taux de 5 % pour non-citoyens s’applique selon les règles en vigueur à la date de l’acte, indépendamment du fait que le bien soit PDS, Smart City ou autre schéma éligible (sous réserve des textes exacts).

Vous hésitez entre plusieurs schémas pour votre projet à Maurice ?

Property Mauritius vous aide à croiser objectif (résidence, locatif, patrimoine), budget, zone et cadre légal pour sélectionner le bon véhicule d’acquisition.

Contactez l’agence Property Mauritius à Pointe-aux-Canonniers pour un échange personnalisé et confidentiel.