Acheter à Maurice en tant que non-citoyen en 2026 : cadres, résidence, fiscalité et pièges à connaître

Acheter un bien immobilier à Maurice en tant que non-citoyen est possible, et en pleine propriété. Mais le cadre est strictement réglementé. Depuis la Finance Act 2025, les acquisitions résidentielles hors schémas agréés par l’ Economic Development Board (EDB) sont fermées. Seuls certains dispositifs restent ouverts.  

Ce guide 2026 reprend les règles en vigueur, les changements de fiscalité transactionnelle, les conditions d’obtention du permis de résidence et les pièges les plus fréquents. Il s’appuie sur l’expérience terrain de  Property Mauritius, qui accompagne depuis plus de vingt ans des acheteurs mauriciens et étrangers.  

1. Ce qu’un étranger peut (et ne peut pas) acheter  

Un non-citoyen ne peut pas librement acquérir un terrain nu, une maison isolée ou un bien en revente hors schéma.  

Les seules voies légales sont les programmes agréés par l’EDB :  

• PDS (Property Development Scheme) — le dispositif principal pour les nouveaux projets  
• IRS et  RES — marchés secondaires uniquement (plus de nouveaux projets)  
• Smart City Scheme (SCS)  
• Appartements G+2 (immeubles d’au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée, à partir de 6 millions de roupies)  
• IHS (Invest Hotel Scheme) — unités hôtelières  

Depuis 2025, la possibilité pour certains résidents non-citoyens d’acheter un bien hors schéma au-dessus de 500 000 USD a été supprimée.  

2. Les principaux cadres comparés (2026)  

Le seuil de  375 000 USD (ou équivalent en devise convertible) est le point de bascule pour le permis de résidence.  

3. Le permis de résidence par l’immobilier  

Lorsque vous achetez un bien éligible d’une valeur égale ou supérieure à  375 000 USD :  

• Vous obtenez un permis de résidence mauricien.  
• Il couvre également votre conjoint (ou partenaire reconnu) et vos enfants à charge de moins de 24 ans.  
• Il reste valable  tant que vous conservez la propriété.  
• Aucune obligation de séjour minimum n’est exigée.  

Ce permis est lié à la détention du bien. En cas de revente, il prend fin (sauf si vous rachetez un autre bien éligible).  

4. Les coûts réels en 2026   

Droits d’enregistrement  

• 5 % pour les non-citoyens  

Le taux applicable est celui de la  date d’enregistrement de l’acte chez le Registrar-General, et non la date de la promesse de vente ou de la réservation. Il n’y a pas de clause de grand-père.  

Autres frais à prévoir  

• Frais de notaire : environ 1 à 1,5 %  
• Commission d’agence : variable (souvent 2 % selon les pratiques)  
• Frais EDB / administratifs  
• Taxes et charges de copropriété (à vérifier projet par projet)  

Fiscalité de détention et de revente  

• Pas d’impôt sur les plus-values immobilières  
• Pas d’impôt sur la fortune  
• Pas de droits de succession sur les biens situés à Maurice dans de nombreux cas  
• À la revente à un non-citoyen : Land Transfer Tax également de 5 %   

5. La règle de paiement 85/15 (en vigueur depuis décembre 2024)  

Pour les acquisitions sous IRS, RES, PDS, SCS et IHS :  

• 85 % du prix doivent être payés en  roupies mauriciennes au promoteur.  
• Ces roupies proviennent de devises fortes (USD, EUR, etc.) transférées depuis l’étranger via une banque autorisée.  
• Les  15 % restants peuvent être réglés en devise forte ou en roupies.  

Cette règle s’applique aux premières ventes. Elle ne concerne pas les reventes hors schéma de la même manière.  

Pour les biens dont le prix dépasse 750 000 USD, les 750 000 premiers dollars doivent provenir de fonds propres ; le solde peut être financé par un prêt local.  

6. Les étapes concrètes d’un achat réussi  

1. Définir le projet (résidence principale, secondaire, investissement locatif, recherche de permis)  
2. Sélectionner un bien dans un schéma EDB agréé  
3. Signer une réservation / promesse (avec dépôt, souvent séquestre)  
4. Dépôt du dossier d’autorisation d’acquisition auprès de l’EDB  
5. Obtention de l’approbation EDB  
6. Signature de l’acte authentique chez le notaire  
7. Paiement selon la règle 85/15 et enregistrement  
8. Demande de permis de résidence (si seuil atteint)  
9. Remise des clés et suivi post-acquisition  

Un accompagnement professionnel (agent expérimenté + notaire + éventuellement structure type Assist Invest) permet d’éviter les erreurs de calendrier et de conformité.  

7. Les pièges les plus fréquents en 2026  

• Signer une réservation sans vérifier que le projet est bien agréé EDB  
• Sous-estimer le passage des droits d’enregistrement à 10 % (acte enregistré après le 30 juin 2026)  
• Négliger la règle de paiement 85/15 et les délais de transfert de fonds  
• Acheter uniquement « pour le permis » sans regarder la qualité intrinsèque du bien et du promoteur  
• Travailler avec des intermédiaires non qualifiés ou non établis localement  
• Oublier les charges de copropriété, la qualité de la gestion et la liquidité à la revente  

Comme le rappelle régulièrement  Rocco Zardinoni, fondateur de Property Mauritius : un bon agent se soucie davantage de l’argent du client que du sien. Les bonnes affaires se font à deux.  

8. Conseils pratiques de terrain  

• Priorisez les promoteurs ayant un track-record de livraisons effectives.  
• Faites réaliser une due diligence complète (titre, charges, conformité EDB).  
• Anticipez les délais bancaires et de change.  
• Travaillez avec un notaire mauricien indépendant.  
• Ne confondez pas prix attractif et bonne affaire : un bien mal situé ou mal géré reste un mauvais investissement, même avec un permis de résidence.  

Foire aux questions  

Un étranger peut-il acheter librement un bien à Maurice en 2026 ?  

Non. Seuls les biens situés dans des schémas agréés par l’Economic Development Board (PDS, IRS, RES, Smart City, G+2, IHS)  sont accessibles aux non-citoyens .  

Quel est le seuil pour obtenir le permis de résidence ?  

375 000 USD (ou équivalent). Le permis couvre l’acheteur, son conjoint et les enfants à charge de moins de 24 ans, et reste valable tant que le bien est détenu.  

Les droits d’enregistrement ont-ils augmenté ?  

Non, ils restent à 5 % pour les non-citoyens.  

Qu’est-ce que la règle 85/15 ?  

85 % du prix d’achat doivent être payés en roupies mauriciennes au promoteur (après conversion de devises fortes transférées de l’étranger). Les 15 % restants peuvent être réglés en devise ou en roupies.  

Y a-t-il un impôt sur les plus-values à Maurice ?  

Non, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values immobilières.  

Peut-on financer l’achat par un prêt local ?  

Oui, sous conditions. Au-delà de 750 000 USD, les premiers 750 000 USD doivent provenir de fonds propres.  

Vous souhaitez être accompagné dans votre projet ?  

Property Mauritius et Assist Invest Mauritius vous guident de la sélection du bien jusqu’à l’obtention du permis de résidence et la signature de l’acte, dans le strict respect des règles en vigueur.  

Contactez votre  agence Property Mauritius à Pointe-aux-Canonniers pour un premier échange confidentiel.